Банки опять как могли «подыграли» рынку недвижимости.
Новости последней недели - белорусские банки стали массово объявлять о введении комиссий за обслуживание банковских счетов в долларах и евро. Т.е. за то, что ваши деньги в иностранной валюте лежат в банке вы еще банку и заплатите.
Плюс совсем недавно НБРБ объявил о снижении ставки рефинансирования до 9,75%, что повлечет за собой снижение ставок по кредитам, плюс снижение ставок по банковским депозитам.
Как эти новости из финансовой сферы повлияют на рынок недвижимости и повлияют ли вообще? В виду того, что рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка - базово, такие изменения не могут не повлиять на рынок недвижимости, а как это будет давайте разберем подробнее.
Давайте изначально рассмотрим, как на рынок повлияет введение комиссий по обслуживанию счетов, к чему это приведет.
Итак, ряд банков объявил о новых условиях обслуживания счетов в иностранных валютах. В список банков уже вошли Приорбанк / БНБ банк / Белгазпромбанк / Технобанк и такое ощущение, что это только начало, видимо скоро в этот список добавятся и остальные банки нашей страны.
- Во-первых, комиссия предполагается за обслуживание счетов, их открытие и выпуск карточек.
- Во-вторых, брать комиссии будут не со всех сумм, как минимум пока. Суммы на счете с которых начинают брать комиссии как правило начинаются от 50.000$, т.е. если у вас на счете менее данной суммы, то комиссии не будет, а если выше, то будет. Если вы откроете несколько счетов, то уйти от комиссий тоже не получится, суммы на счетах суммируются, и на всё, что выше 50 000$ насчитают комиссию.
- В-третьих, размер комиссий отличается по разным банкам, где-то это процент от суммы и чаще всего 0,1%, где-то фиксированная цифра 500-700 руб.
Глядя на условия будущих комиссий первая мысль, которая приходит в голову - банки пробуют отделить финансовых спекулянтов от населения (введением своеобразного потолка в 50 000$) и не давать первым зарабатывать на белорусской банковской системе. Особенно думаю, они держат в голове иностранных игроков, которым прошлые годы было достаточно выгодно размещать деньги в белорусских банках, где процент по валютным вкладам достигал 4-8%. На сегодня процент в валюте уже не такой интересный 0.1-2.5%, но тем не менее.
На сегодня, в банках по инсайдам достаточно все неплохо с ресурсами и дорогие вклады им как-бы ни к чему. Плюс в случае каких-то резких колебаний, те кто играют на курсах резко выведут деньги из банков, а это всегда сверх сложности для всей системы.
Введение комиссий сделает хранение денег в банках в иностранной валюте менее привлекательным.
И тут три варианта, или переводить в рубли или постепенно снимать со счетов, или платить банку.
Идея с переводом в рубли банкам должна понравиться, даже в случае каких-то перекосов с курсами, рубли всегда найдутся. Вопрос только нужны ли рубли финансовым игрокам, особенно зарубежным. Плюс на сегодня депозиты для юридических лиц в рублях тоже как правило уже не те, на сегодня они в районе 5-8%, тут даже инфляцию не перекрыть, если что.
Получается, если к примеру, у меня лежит на счету полмиллиона долларов, то мне либо платить с них комиссию, или снимать, или попытаться перевести их в что-то что будет понятно мне по доходности и номинированное в валюте. А в нашей стране – это только недвижимость, которую люди упорно продолжают пересчитывать на доллары.
Если к примеру, я на эти деньги накуплю себе квартир в условном Минск Мире или Северном береге, то доходность от их сдачи в аренду в лучшем случае для меня будет 5% годовых.
Если же я понимаю в недвижимости или у меня есть партнеры, которые могут помочь мне приобрести правильную коммерческую недвижимость, то по ней доходность может быть и в районе 8-10% годовых. Я почему заостряю внимание на том что нужна чья-то помощь, просто так пойти и выгодно купить коммерческую недвижимость не так просто, как с той же квартирой, можно нарваться на окупаемость 20-30 лет, или потом на супер-сложности с будущей продажей.
Что из всего этого выберут банковские спекулянты?
Мне кажется, что зарубежные игроки просто постепенно свернут свои портфели и попытаются вывести деньги из страны, если не все, то часть. Снижение ставок депозитов из-за уменьшения ставки рефинансирования, плюс введение комиссий по валютным счетам делают условия белорусских банков уже не такими выгодными как ранее, и игрокам сложнее будет объяснять себе те риски, которые существуют на фоне отсутствия сверхдоходов, в сравнении с прошлыми периодами.
Что касается местных игроков. То, вряд ли они будут куда-то массово выводит свои средства, скорее по логике они должны будут разделить свои портфели:
1/3 оставить как есть в валюте и платить с них комиссии;
1/3 перевести в рубли, не платить комиссии, и иметь более привлекательную процентную ставку;
1/3 могут попробовать перевести в ту же недвижимость;
По этой логике не стоит ожидать массового исхода депозитов в рынок недвижимости, как это было, когда банки частями выдавали вклады, того объема финансирования рынку жилья кстати, хватило на 1.5 года поддержания высокого покупательского спроса на рынке. Но какая-то часть средств однозначно в недвижимость будет переведена, и это тоже факт.
В какой сегмент недвижимости могут быть направлены предполагаемые валютные депозиты?
По логике, если игрок - это физическое лицо, то больше вероятность покупки квартир, и скорее всего не на вторичном рынке, а новостроек (будут ждать скидок от застройщиков или индивидуальных условий как ранее было у той же Даны в Минск Мире). У застройщиков может появиться козырь в рукаве….
Если же мы говорим про валютные депозиты юридических лиц, то они вероятнее всего могут часть своих денег перевести в коммерческую недвижимость, она им понятнее в плане условий и налоговых льгот, и тут опять же чаще всего будет интерес к новостройкам или каким-то крупным объектам, вряд ли компании будут закупаться квартирами.
Так что рынок новостроек и коммерческая недвижимость имеют все шансы получить новых покупателей на свои объекты.
Вторичке вряд ли достанутся со стороны депозитов серьезные объемы финансирования, те кто является потенциальным покупателем на вторичке редко хранят в банках суммы выше 50.000$, а им комиссии пока не грозят, ну или элементарно смогут разложить по членам семьи. Приход этих покупателей на рынок вторички был массовым, когда они испугались, что могут не забрать свои сбережения из банков, но сейчас они как бы не под ударом новых правил банков, поэтому вряд ли многие решат переводить свои сбережения в квартиру на вторичке, пока депозит в рублях выше банковского процента по вкладу, если только не отнимать инфляцию, но про это думают не многие.
Вторичка может рассчитывать в данной ситуации скорее на увеличение количества покупателей, которые будут брать кредит на покупку жилья, на фоне снижения ставки рефинансирования и процента по кредитам, этот сценарий более вероятен. На сегодня пока примерно 20% от всех покупателей квартир, делают это с помощью банковской поддержки.
Так что, если посмотреть на новости банковской сферы сквозь призму рынка недвижимости, то пока можно констатировать, что квадратный метр снова получает дивиденды от снижения ставок и новых комиссий в банках. Опять все в пользу рынка недвижимости, с высокой долей вероятности количество покупателей может вырасти везде (новостройка, коммерческая, вторичка). Скажу сразу, тут не нужно рассчитывать на какой-то бешенный рост, особенно цен на жилье, а то сейчас продавцы почитают и начнут поднимать цены. Все эти потенциальные покупатели, будут очень взвешенно подходить к покупке и вряд ли готовы будут за что-то переплачивать, за исключением разве что покупателей с кредитом, которые берут жилье себе для жизни, для всех остальных это будет как бы бизнес-проект. Скорее мы можем увидеть дальнейшее продолжение относительно высокой активности на рынке, которое в принципе уже держится более полугода.
Так что, как говорится, спасибо банкам от всех застройщиков, риэлтеров и продавцов. При таких вариантах развития событий недвижимость получит дополнительных покупателей, если конечно сейчас продавцы массово не начнут поднимать цены…