Чего нужно бояться рынку недвижимости Беларуси сегодня и какие прогнозы на завтра
Говоря о прогнозах, можно выделить несколько факторов, которые нужно держать в голове игрокам рынка жилья:
1) На рост цен рассчитывать сложно – даже сейчас на вторичке при рекордном количестве сделок, т.е. активном покупательском спросе, рост цены метра очень небольшой, плюс 1-2%, и это говорит нам о том, что рынок на пределе своей покупательской возможности.
2) Рост курса доллара также не в пользу роста цены, обычно тут обратная зависимость, хоть и не ярко-выраженная в последние годы.
3) Количество сделок будет привязано к наличию кредитов и их доступности. Сегодняшнее количество сделок может сохраняться при ставке кредита в районе 15%. Если ставка станет 20%, то доля кредитных сделок сократится вдвое, а значит, рынок потеряет 10-20% сделок как минимум.
4) Что может подорвать рынок жилья сегодня:
- резкий скачек курса.
- запрет кредитов.
- коллапс в экономике.
Пока все это прямо как-бы не просматривается. Правда пугают события в соседней России, к экономике которой мы сейчас сильно привязаны. Там кстати с рынком недвижимости вообще сложная ситуации, многие эксперты предрекают чуть ли не катастрофу как в США в 2008 году.
В России сейчас рекордная доля сделок с недвижимостью в ипотеку, порядка 70-80% от всего рынка. Большое количество семей с кредитами, особенно потребительскими. Есть вероятность, что россияне набрали слишком много кредитов, и часть людей просто не сможет их оплачивать, и мы увидим пузырь как ранее было в США. Цена новостроек в РФ уже в некоторых регионах на 30-40% выше вторички, из-за льготных ипотек и поддержки банками застройщиков.
В Беларуси, пока все на порядок лучше в этом плане, доля кредитов правда тоже растет. Но у нас кредит чаще получают чтобы добрать недостающую сумму, т.е. свои деньги у покупателей тоже есть в достаточном количестве, плюс сделок с чистой наличкой тоже пока предостаточно. В РФ же, в последние несколько лет, часто давали кредит на жилье всем, кто хотел, и только сейчас с этим стали начинать бороться.
Такое ощущение, что проблема у нас в ближайшее время может быть скорее не из-за нашего рынка, а из-за российского, где высокая закредитованность населения и сильно раздута цена на новостройки. Нас просто потом может придавить экономически, если у них там все пойдет по плохому сценарию. Так, что до конца года мы доедем на этом разогнавшемся локомотиве рынка жилья, плюс еще месяц сезонной активности, ну а загадывать дальше, наверное, в это время бессмысленно.