Что происходит с офисами и что с ними делать в 2024 году?

Денис Четвериков говорит, что в целом уходящий 2023-й можно охарактеризовать как год поиска новых возможностей и адаптации пострадавших бизнес-процессов на рынке коммерческой недвижимости.

— К концу года можно утверждать, что несмотря на достаточно непростую ситуацию в некоторых сегментах коммерческой недвижимости рынок нащупал пути решения проблем. И в большинстве случаев эти решения связаны с переориентацией бизнеса на восточные направления. При чем это касается как офисной недвижимости, так и торговой, и даже производственной и складской.

Офисная недвижимость пострадала сильнее остальных сегментов коммерческой недвижимости в последние годы. В итоге на конец 2023 года имеем:

• снижение ставок аренды в среднем по рынку на 30% в евро эквиваленте за последние два года;

• рост вакантности до уровня 23%, что эквивалентно примерно 250 тыс. кв. м свободных площадей;

• существенное снижение поглощения офисных площадей. Если несколько лет назад за год в аренду сдавалось около 80−100 тыс. кв. м офисных площадей, то в 2023 этот показатель снизился в 4−5 раз.

Однако, несмотря на то, что спрос на офис по-прежнему слабый, тем не менее среднее количество квадратных метров, сдаваемых ежемесячно, во втором полугодии растет. Появились при этом относительно крупные сделки с известными компаниями-арендаторами, что является хорошим знаком.

Советы собственникам офисов в 2024 году

1. В первую очередь это ориентация на Восток. В 2024 по-прежнему бизнес и финансовые потоки в Беларусь будут поступать с восточных направлений. Поэтому представителей бизнеса, которым могут понадобиться офисы в Беларуси, также следует искать там. В частности, это могут быть российские компании, представители бизнеса из арабских стран и Китая.

2. Спрос на мелкие офисные площади (50−150 кв. м) по-прежнему сохранится. По этой причине даже тем девелоперам, которые ориентировались на крупных арендаторов, рекомендуется рассмотреть возможность более мелкой нарезки офисных этажей. Это, конечно, приведет к потерям на местах общего пользования, более сложному администрированию и проч., но в текущей ситуации выбирать не приходится.

3. Как альтернатива или дополнение к предыдущей мере с мелкими площадями может быть размещение коворкинга. С одной стороны, коворкинг может удовлетворить потребность в мелких площадях, с другой — хороший коворкинг может дать хороший импульс развитию бизнес-центра: это маркетинг, это бизнес-сообщество и, в конце концов, это 1500−2000 кв. м занятых офисных площадей. С точки зрения инвестиций и выручки это, возможно не самый очевидный вариант для девелопера, но в целом положительный эффект на бизнес-центр за счет размещения хорошего якорного арендатора может хорошо помочь бизнес-центру.

4. Перепрофилирование офисных площадей под другое использование, в частности, под апартаменты, также может быть альтернативой, которая спасёт некоторые пустующие бизнес-центры.

5. Так же, как вариант, может рассматриваться продажа актива. Несмотря на слабый спрос на офис, ряд объектов, в зависимости от местоположения, размера цены и прочих параметров может приобретаться под собственные нужды.

В целом, несмотря на сложную ситуацию на рынке офисов, варианты выхода из сложной ситуации есть. И на практике ряд объектов продемонстрировали, что вера в лучшее и упорство приводят к положительным результатам.