Гадаем, что будет на рынке недвижимости в следующем году

Начнем со вторичного рынка, как самого большого. Можно сказать, что уходящий год был рекордным для страны по активности именно на вторичке. Практически во всех городах установлены рекорды по количеству сделок, хоть данные за декабрь и будут попозже, но объективно ситуация специалистам уже понятна.

Для примера, самый крупный рынок, речь про Минск - на вторичке покажет количество сделок более 17.5 тыс., для понимания в 2019 году их было около 13 тыс., а в прошлом году менее 16 тыс.

Что касается цен, то тут тоже был прирост в районе 5%, неплохой показатель, хотя с такой активностью могло бы быть и больше, если честно.

Такое количество сделок и рост цены достигались благодаря:

1. Доступным и относительно дешевым кредитам, которые покупатели активно набирали, так в Минске каждая 3-я сделка была через кредит, а в регионах каждая 4-я сделка;

2. Относительной стабильности в экономическом плане. В течении года не было каких-то очень плохих новостей в плане экономики и политики, все было будто бы предсказуемо, на сколько это конечно применимо в данном контексте;

3. В некоторых городах на рынок вторички пришли покупатели с рынка новостроек, это было особенно заметно в Минске и Бресте, где в 2023 году был условный дефицит с новостройками, плюс там новостройки подросли в цене существеннее вторички. Но были и обратные примеры как тот же Гродно, где новостройки забирали долю вторички.

Как общий итог – 2023 год для рынка вторички был очень удачным, все стабильно, сделок много, а цены постепенно росли.

Ставки в банках по вкладам не радовали, особенно в валюте, и недвижимость оставалась одним из немногих мест куда людям было понятно инвестировать.

Касательно прогнозов на следующий год. Если в общем, то в следующем году рынку вторички вряд ли получится повторить результаты текущего года. Слишком уж высока планка сегодняшних показателей. 

Плюс есть ряд факторов, которые на это хоть и не явно, но все же указывают:

• вряд ли главный движущий фактор рынка – кредиты, будут так же выгодны, как и в 2023 году. Во-первых, напрягает уже очень заметный разрыв нашей ставки рефинансирования в 9,5% и российской в 16%, для экономик так тесно связанных, это не может продолжаться долго. Во-вторых, у нас начинает расти значение расчетных величин стандартного риска, так в ноябре цифра была 14.61%, в декабре 15.25%, в январе будет 16.44%. Т.е. мы закономерно движемся в сторону увеличения % по кредитам в следующем году. Что естественным образом скажется и на суммах, которые люди смогут взять в ипотеку в будущем. Плюс, нужно помнить, что количество людей, которые могут финансово себе позволить брать ипотеку оно заметно снижается, на фоне того у какого количества уже есть платеж по кредиту в банке; 

• в ряде городов на рынок выйдет большее количество новостроек чем в 2023 году, и первичка может отвоевать себе часть покупателей обратно. Это будет характерно для Минска, где все большие обороты начнет набирать самая большая стройка страны ЖК Северный Берег, плюс не забываем про остатки предложений в Минск Мире и той же Новой Боровой. Ну и перспективу стройки еще в одном большом районе Зеленый Бор в Колодищах. Что-то похожее намечается и в Бресте, где на рынок выйдет сразу три относительно крупных ЖК: на Гребном канале, на Варшавском шоссе и Северном бульваре. В других городах этот фактор будет на таким заметным.

Т.е. в 2024 году вторичка рискует потерять часть покупателей, которые могут переориентироваться на первичку, где появится заметно больше предложений. В итоге, если останутся кредиты, то вторичка будет чувствовать себя неплохо, но сделок ожидается все же поменьше, чем в 2023 году.

Успеет ли это сказаться на снижении цен? Сложно сказать, такое ощущение, что сейчас рынки находятся в некотором равновесии относительно цен и финансовых возможностей покупателей. Даже рекорды по количеству сделок не заставили цены расти сильно, 5% рост метра в Минске, при том, что такого количества сделок не было никогда, говорит о том, что пока рынок в равновесии. И если мы увидим к примеру снижение количества сделок на условные 10-20%, то вероятность снижения цены тоже скорее всего будет в диапазоне тех же 5%.

Но все это при условии отсутствия каких-то очень негативных новостей с экономического и политического сектора.

Дальше переходим к первичному рынку, про который мы уже частично вспоминали.

По количеству сделок первичка несколько уступила покупателей вторичке, мы про это уже вспоминали, это было вызвано некоторым снижением количества предложений от крупных застройщиков. Особенно это было характерно для Минска, где Минск Мир уже не выдавал такого количества предложений как ранее, а Северный Берег еще только начинает свою застройку.

В абсолютных же цифрах, количество проданных на первичке квартир было заметно меньше, чем годом ранее, так в 2023 все идет к тому что на первичном рынке Минска будет продано порядка 11.000 квартир, в то время как в 2022 году их было порядка 17.000, данную статистику крайне сложно вести технически, но порядок цифр говорит сам за себя.

К концу года в большинстве городов снижалась и доля готовых новостроек в общей структуре сделок. Исключением был только рынок Гродно, где первичка превалировала над вторичкой во всех смыслах, даже среди сделок по уже готовым квартирам, начиная со второй половины года чуть ли не каждая 2-я сделка была с готовой новостройкой. Для сравнения, в Минске и Бресте их было порядка 6-7%, в остальных крупных городах их доля вообще была 1-2%.

Что касается цен на новостройки, то тут по стране различная картина.

В Минске цены на первичке и вторичке были в принципе соотносимы. Но вот готовые новостройки были уже заметно дороже чистой вторички, на сегодня разница в пользу готовых новостроек уже более чем на 150$ на метре. В Бресте новостройки были дороже вторички по году примерно на 100$ на метре, из-за их относительного дефицита в городе. В Гродно наоборот, там местный застройщик Гродножилстрой умудряется продавать новостройки в среднем на 100$ дешевле, чем метр на вторичке. По остальным городам, цены не так сильно разнятся.

Про перспективы первички мы уже вспоминали, все идет к тому, что мы увидим в следующем году рост числа предложений за счет тех же Северного Берега и Зеленого Бора в Минске, что-то похожее будет и в Бресте. Плюс из-за относительного спокойствия в экономике покупатели будут с меньшим опасением вступать в долевое на ранних стадиях. В последние годы этот фактор тоже имел свое место, не все готовы были заходить на котлован чтобы потом переживать в течении года достроят или нет, на фоне бушующих вокруг нас катаклизмов и относительной неясности картины в экономике внутри. Ну, а на сегодня все как будто бы спокойнее, плюс фактор привыкания населения, как бы там ни было, это добавит желающих заходить в долевое, при наличии адекватных предложений. 

Что касается перспективы цен, то тут на них будут влиять следующие факторы:

• возможность кредитования для покупателей;

• рост затрат на строительство (через подорожание зарплат, и дефицит некоторых материалов);

• конкуренция за покупателей на вторичном рынке.

Как вывод, если шанс будет предоставляться, то застройщики не пропустят возможность поднять цены, но для этого должны как минимум не пропасть с рынка кредиты. Но повышаться сильно не даст общая платежеспособность рынка покупателей, на те же 5-7% возможен рост новостроек, но больше вряд ли, и то это при условии относительного спокойствия вокруг и отсутствия каких-то очень плохих новостей, которые напугают покупателей нести деньги в котлован.

Про загородный рынок недвижимости.

Если в общем, то все не так плохо. Но, прям каких-то типа рекордов как это было на вторичке мы тут не увидели. Почему было именно так? Объяснения два:

1)    загородную недвижимость не рассматривают как место для инвестиций, ее покупают в большинстве своем именно для жизни. Вложения в загородную недвижимость происходят не так часто как с квартирами;

2)    все же часть потенциальных платежеспособных покупателей прошлых лет приобрела себе дома где-то в районе Варшавы и Вильнюса, а могли бы под Минском, т.е. тут фактор релокации дает о себе знать.

И если попытаться определить где у рынка есть резерв, то кажется это именно в покупке жилых домов и объектов под отделку, тут ощущается нехватка покупателей больше всего.

Радует ситуация с участками, на которые опять наблюдается повышенный спрос в нормальных местах, а в некоторых локациях цены даже стабильно удивляли, как в тех же Колодищах под Минском, где опять уже не купить участок дешевле 100.000$.

Среди регионов радовал по аукционам на участки Брест, где в понятных местах цены тоже частенько были в районе 40.000$, в остальных регионах стоимости были все же поскромнее.

С завидной частотой появлялись и сделки с объектами премиум класса, речь про дома под Минском, тут мы видели сделки и за полмиллиона долларов и даже сделку свыше двух миллионов, все как в лучшие времена. Это говорит о том, что богатые люди в стране есть, и жить они предпочитают здесь и сейчас.

В регионах таких цен на загородную недвижимость понятно, не было даже близко. Там продажа дома в районе 200.000$ это уже невероятное событие.

На рынке дач все более-менее ровно, возможность меньше путешествовать, все же добавила интереса к этому сегменту, но тут, как и с домами, ничего похожего на бум как на вторичке не было.

Перспективы на загородном рынке будут непосредственно связаны с активностью на вторичке, которая естественным образом поставляет клиентов на загородный рынок.

Рынок коммерческой недвижимости оказался наиболее противоречивым.

Так, рынок офисов продолжает переживать не лучшие времена, это скорее продолжение тренда прошлых двух лет. На сегодня в Минске пустует более 200.000 кв.м. в современных бизнес-центрах, это практически каждый 4-й офис или до 25% всех площадей. Уход ряда крупных игроков с рынка IT надломил рынок офисов Минска, и поменять эту ситуацию пока не получается. Есть надежда на приход на рынок крупных российских IT-компаний, но пока это разовые случаи.

Что интересно, в регионах ситуация не такая сложная, тут вакантность офисов до 15%, связано это в первую очередь конечно с заметно меньшим количеством предложений на рынке. Современных БЦ в областных городах не так много, буквально по паре в каждом городе.

Относительно неплохо себя чувствует складская недвижимость, все что касается логистики товаров сейчас особенно важно для экономик как Беларуси, так и соседней России. Основное количество современных складских площадей понятно сконцентрировано в районе столицы. Что касается ставок, то они имели тенденцию к постепенному росту до +15% за год, и тем не менее из-за стабильного спроса мы имели небольшую вакантность в этом сегменте в районе 2-3%.

Этот сегмент имеет все шансы на развитие и далее в сложившихся обстоятельствах.

Достаточно хорошо себя чувствовал и рынок торговой недвижимости, которая не ощутила на себе такого же влияния как офисная недвижимость, процесс релокации западных торговых брендов из Беларуси был пока совсем незначительным. Поэтому, на рынке неплохая заполняемость, размер вакантности торговых площадей специалистами оценивается в пределах 7-8%. И это можно считать очень хорошим показателем, при том, что интернет торговля уже очень основательна вошла в нашу жизнь и во многом потеснила классическую торговлю. Что касается арендных ставок, то они имели некоторый тренд на рост в большинстве регионов.

Общим минусом для рынка коммерческой недвижимости, наверное, можно считать продолжающийся запрет на привязку арендных ставок к евро как это было ранее. Часть девелоперов надеялись на отмену этого положения, но тренд на дедоллоризацию победил у экономических властей, и аренду - продолжат считать в рублях.

Перспективы рынка коммерческой недвижимости будут напрямую связаны в успехах страны в экономическом плане, тут бизнес на все реагирует и ощущает очень быстро, любые события из экономики сначала сказываются на рынке коммерческой недвижимости, а уже потом жилой.

Тукин Николай,

Эксперт рынка недвижимости

Год можно смело заносить в копилку рынка недвижимости как успешный и надеяться, что этот тренд перейдет и на следующий год.