На рынке офисной недвижимости в Москве изменился спрос. Кто стал покупать?
По данным Stone Hedge, сегодня в столице России 40% сделок с офисами в строящихся бизнес-центрах заключаются в интересах конечных покупателей, планирующих собственное размещение на приобретённых площадях. Это в вдвое больше, чем годом ранее. Такая динамика объясняется сокращением объема гибридного формата работы, а также желанием улучшить качества офиса. Тренд существенно меняет структуру спроса на новые офисные проекты и приоритеты девелоперов.
Помимо инвесторской модели, сконцентрированной на возможности дать более низкую цену покупателям на старте, девелоперы стали развивать концепции своих объектов, так как при покупке для себя качество продукта становится решающим фактором в выборе.
Почему стали чаще покупать для себя
Нынешний рост аудитории, желающей приобрести офис в столице для личного пользования, прежде был нехарактерен для рынка. До 90% покупок в бизнес-центрах на ранних стадиях постройки ранее совершали инвесторы, которые на протяжении нескольких лет оставались основными покупателями в офисном сегменте. Именно на них был рассчитан весь продукт рынка. Это объяснялось тем, что рост цены метра от старта продаж до окончания строительства в сегменте офисов класса А достигает 40%, а при сдаче объекта в аренду при сопоставимом с квартирой бюджете покупки доходность офиса будет в 1,5 раза выше. Но дефицит предложения и рост готовности офисных объектов, предложенных два-три года назад на продажу, изменили конъюнктуру спроса.
Дело в том, что офисное предложение, которое сегодня есть на рынке в готовом виде, успело устареть по техническим и концептуальным характеристикам. Ввод их основного объема пришёлся на период до 2014 года, то есть уже более десяти лет назад. Поэтому сегодня компании рассматривают для себя бизнес-центры класса А со сроком сдачи в 2023-2025 годах. Покупка офиса в строящемся объекте позволяет приобрести большую площадь – в среднем в 1,5 раза – за сопоставимый бюджет относительно предложения в готовом бизнес-центре. В то же время это будет концептуально другой продукт, который больше отвечает требованиям современных компаний. При этом ввод новых качественных бизнес-центров в 2023-2025 годах будет ограничен. Девелоперский цикл длится в среднем три года, а проекты, которые должны были выйти на этап стройки в 2020 году, столкнулись с пандемией. Те же, которые планировались к запуску в прошлом году, в связи с событиями февраля 2022 года также были отложены. Сейчас на рынке вновь наблюдается оживление в офисном сегменте, однако все анонсируемые в данный момент проекты будут завершены лишь к 2027 году. А значит в ближайшие два четыре года предложение будет формировать только те проекты, которые уже находятся в стадии реализации.
Мотивация конечного покупателя
Для российских компаний владение офисным объектом исторически считалось элементом престижа организации. Свои штаб-квартиры в собственности всегда имели крупнейшие банки (ВТБ, «Сбер», Райффайзенбанк, Альфа-банк), промышленные и нефтяные компании. Сейчас этому примеру следуют IT-структуры: в прошлом предпочитая арендную модель, компании часто сталкивались с необходимостью «добора» метров под открытие новых направлений либо, напротив, гибкого отказа от излишних помещений. Собственный этаж или корпус позволяют бизнесу распоряжаться своими площадями более свободно и гибко адаптировать их под разный необходимый функционал: от рабочих мест до зон отдыха, общественных пространств или даже подготовки к сдаче в аренду. В ряде случаев покупка офиса для компании может вести к дальнейшей сдаче объекта в аренду своим или партнёрским структурам.
Кроме того, приобретение офиса даёт возможность хеджирования арендных рисков в будущем: защищённость от роста ставок и сложных условий выхода из контрактов. Выбор же объекта на стадии стройки для конечного покупателя – это существенная экономия по сравнению с приобретением площадей в действующем бизнес-центре. Так, цена квадратных метров в объектах, уже введённых в эксплуатацию, достигает 6 000 долларов США в сравнении с 4 300 долларов США за 1 кв.м. в строящемся бизнес-центре.
Спрос на строящиеся офисы со стороны конечных пользователей поддерживает и тренд на консолидацию подразделений в рамках одного объекта: например, по данным Stone Hedge, государственные структуры, представители промышленного сектора (металлургические и горнодобывающие компании) и компании строительного сектора сегодня рассматривают для покупки площади в диапазоне от 5тыс. до 7 тыс. кв.м. для объединения собственных подразделений.
Кроме того, на радаре рынка офисов класса А появляются новые компании, которых ранее не было в конъюнктуре спроса. В частности, представители среднего бизнеса в индустрии моды, что связано с активным развитием российских брендов, занимающих нишу ушедшего масс-маркета европейского производства.
За что идёт конкуренция
Таким образом, сегодня конечные покупатели офисной недвижимости в Москве начинают активно конкурировать с инвесторами. Малый инвестор, который только заходит на офисный рынок, ориентирован на небольшие чеки, и его интересуют лоты до 250 кв.м. Именно такие площади пользуются спросом со стороны малого и среднего бизнеса, который пока не может себе позволить владение офисом и отдаёт предпочтение аренде. Крупные институциональные инвесторы в коммерческой недвижимости, ориентированные на получение высокого дохода, напротив, предпочитают вложения в площадь 1-2 тыс. кв.м. и более. Конечные пользователи также выбирают блоки из нескольких этажей или корпуса целиком либо концентрируют своё внимание на нескольких блоках по 500-700 кв.м. с возможностью их объединения. При выборе офисного объекта на этапе строительства как инвестору, так и конечному пользователю помимо расположения (оптимальная шаговая удалённость от метро) стоит обратить внимание на продукт и его соответствие долгосрочным трендам:
- собственную инфраструктуру;
- благоустройство с возможностью работы на открытом воздухе;
- общественные пространства офисного здания.
Такой гибкий формат соответствует запросу бизнеса сегодня. По оценке Stone Hedge, основной интерес со стороны конечных пользователей к строящимся офисам ещё не исчерпан. Импортозамещение, новые экономические условия и ограничения мотивируют региональные компании выходить на федеральный уровень и открывать представительства и офисы в Москве. Столичные же игроки укрепляются внутри страны, что также заставляет задуматься о покупке офиса вместо модели классической аренды.