Подписывайтесь на наш Telegram канал о рынке недвижимости

Офисы в Минске перестраивают под апартаменты

1.jpg

А тут прям две локации. И самое интересное, что один из проектов – это перестройка уже существующих офисов под апартаменты. Многие специалисты уже давно говорят, что в Минске пустует очень много офисов и некоторые собственники уже не знают, что с некоторыми из них делать. И вот такой вот прям неординарный ход – первая ласточка по перепрофилированию бизнес-центров в Минске.

Речь про два проекта компании СИ-трейдинг. Застройщик известен тем, что застраивал жильем Копище, это по соседству с Новой Боровой, решил чуть сменить профиль…

2.jpg

Про то, что под апартаменты перестраивают различные здания я конечно же слышал, но это всегда было про другие страны – и тут вот вам в Минске.

Наверное, сначала пару слов про то, что такое апартаменты, а то слово красивое, но что оно означает большинство людей не знает. На простом языке - это как бы квартира, но в нежилом здании.

Как это возможно спросите вы, тут все более или менее просто, данное помещение должно соответствовать стандартам жилого помещения (квартиры), т.е. все что касается вентиляции, инсоляции, шумоизоляции и других параметров. Получается, что по нормам - это как квартира, но расположенная не в жилом доме.

В апартаментах как правило сразу же делаются спальные, кухонные зоны, ванные и др. опции которые есть в полноценной квартире. По тем стандартам, которые видел именно я, можно сказать что апартаменты обычно напоминают функционал квартир, которые сдаются посуточно. Именно так их чаще всего и используют – это как бы мировая практика, эта тенденция сейчас кстати активно развивается в той же соседней России, особенно в городах с большим туристическим потоком. В условных Сочи и Питере спрос на аренду со стороны туристов высокий, но все лучшие места уже застроены, и застройщики выходят из ситуации используют для строительства фактических квартир территорию на участках под коммерческое назначение, или перестраивают менее востребованные здания, расположенные в понятных местах. И россияне достаточно активно уже инвестируют в апартаменты, правда, нужно отметить, что там этот процесс уже хорошо отлажен, и всем понятно кто за что отвечает, но об этом чуть позже.

Но давайте вернемся в Минск. Тут компания СИ-трейдинг реализует два проекта, которые в уже достаточно высокой стадии готовности.

Первый проект – многофункциональный комплекс K-one, который строится сразу за МКАД в деревне Копище. Это в буквальном смысле многофункциональное здание, так как там судя по информации с сайта застройщика, будут: офисы, магазины, паркинг и апартаменты. Здание будет 8-этажное.  Бизнес-апартаменты будут располагаться со 2 по 8 этажи. По месту – оно достаточно понятно минчанам, для тех, кто не местный – ориентир соседний район с Новой Боровой, про которую наверно уже точно все слышали в стране. До метро «Уручье» — 15 минут на автобусе. Район уже насыщен инфраструктурой, в шаговой доступности есть магазины, кафе, офисы зеленая зона.

3.jpg

Апартаменты, которые предлагают в многофункциональном комплексе K-one, будут сдаваться с выделенными санузлами, разведенной электрикой, водопроводом и канализацией. Т.е. типичное состояние квартиры в новостройке на сегодняшний день в Минске.

По словам застройщика, для удобства собственников апартаментов предусмотрены паркинг с прямым доступом к лифтовым холлам, фитнес-центр, кафе, аптека, продуктовый магазин, спортзал, магазин, кафе, шиномонтаж с автомойкой, просторное лобби для встреч, круглосуточная охрана и видеонаблюдение. 

4.png

Площади апартаментов — от 18 до 32 квадратных метров. Нужно сказать, что это самые ходовые площади как для квартир, так и для апартаментов. По функционалу, планировки соответствуют обычным квартирам такого метража на сегодняшнем столичном рынке.

Какие можно сделать выводы по этому проекту:

  •  застройщик молодец за саму идею, согласовать такую концепцию было точно посложнее чем обычное административное здание. Не видел планировки всего здания, чтобы характеризовать на сколько все там будет правильно и удобно, но есть вариант, что получится неплохо.

  •  нельзя сказать, что это какое-то супер-место для всех покупателей в Минске, оно скорее будет понятно тем, кто рассматривает именно это направление, в сторону Уручья. Но тут как по мне, соседство с Новой Боровой будет в плюс данному проекту.

  •  по стадии готовности, половину здания застройщик возвел, поэтому объект уже понятнее будет восприниматься покупателями.

  •  застройщик проводит акции где покупателям дарит парковочное место, что многим тоже, наверное, будет приятно, а потом удобно для жизни.

  •  пока, многим просто не понятно, что из себя будет представлять этот комплекс. Вот для меня как для покупателя, наверное, именно это был бы сейчас главный вопрос. Тут нужно уже отрабатывать отделу продаж застройщика с рендерами, визуализацией и объяснениями потенциальным покупателям.

  •  стоимость за метр от 900$ - понятно, что таких цен на квартиры в Минске на сегодня нет. Сколько такая стоимость метра еще будет действовать? Ну тут видимо до тех пор, пока покупатели присматриваются к проекту, если начнут активно приобретать, мне кажется застройщик от повышения цен не сдержится…

5.jpg

Второй проект - преобразование в апартаменты офисов в бизнес-центре "Премьер".

Это уже построенный объект, в котором есть: офисы, кафе, автомойка, магазины, фитнес центр, мед-центр, шиномонтаж и паркинг. Расположен он примерно в той же локации в Копищах.

И главный его плюс – это то, что он уже построен. Я как-то там был, и скажу так, когда его строили в свое время применяли технологии, которые заметно выше по уровню чем обычно застройщики используют при строительстве жилых домов: панорамное остекление, трехметровые потолки, центральное кондиционирование, система приточно-вытяжной вентиляции, фасадные решения и др.

6.jpg

Площади апартаментов в этом проекте уже побольше чем в предыдущем, тут они от 25 до 75 кв.м., есть прям аналоги 2-3 комнатных квартир. Понятно, что такие помещения продать будет сложнее, но переделать все помещения под 25 метров в уже существующем здании видимо просто невозможно.

7.png

Вот именно как будет идти это перепрофилирование бизнес-центра в апартаменты вызывает особый интерес. На фоне того что у многих девелоперов проблема со сдачей в аренду офисов в Минске, по последним данным сейчас в столице пустует до 200.000 кв.м., думаю, что многие застройщики с нетерпением будут ожидать, чем закончится этот проект у СИ-трейдинга по перепрофилированию офисов в апартаменты. Ну и СИ-трейдинг решивший сделать такой шаг, либо покажет многим потом пример, если все пройдет успешно, ну или зря потратит время.

Если задаться вопросом об инвестиционной привлекательности этих проектов, то даже сложно самому себе однозначно ответить, насколько они выгодны.

Главная проблема именно в отсутствии подобных проектов на нашем рынке и понимании реакции на них со стороны инвесторов. Ну и конечно же понятно, что такие инвестиции точно не для всех, часть покупателей просто не поймут, что такое апартаменты.

8.jpg

Вот давайте порассуждаем вместе о будущей судьбе апартаментов.

Кому это может быть интересно?

  •  тому, кто хотел бы купить квартиру для жизни, но не хватает денег на условную Новую Боровую. Как вариант первой квартиры для жизни, пока на большее не заработал или купить ребенку студенту на время учебы в Минске, типа «свой угол», но не так дорого, как если бы покупали обычную квартиру. Для того чтобы жить самому, по-моему, больше подходит проект K-ONE, который строится, а не тот что в бизнес-центре.

  •  второй пласт потенциальных покупателей - это те, кто занимается арендным бизнесом. Я про посуточную аренду. Хотя понятно, что для этого лучше подходит центр города, но там и вложения другого порядка. Если честно, я не очень владею информацией о спросе на посуточную аренду в этой локации, но если он там есть, то для тех, кто занимается этим бизнесом, мне кажется тоже неплохой вариант.

  •  следующие потенциальные покупатели, кому могло бы быть интересно – это классические инвесторы в недвижимость с целью получения дохода. Т.е. те, кто неплохо знает рынок, и старается купить что-то максимально дешевле, чтобы потом в нужный момент, когда объект подорожает продать его на пике цены. Такие инвесторы делали хороший бизнес в Минск Мире, покупали метр за 800$ потом продавали за 1100$ и выше.

  •  возможно апартаменты были бы интересны кому-то для диверсификации активов. Ряд средних инвесторов стараются «разложить активы в разные места» и если уже есть несколько квартир, магазинов, офисов, то может захотят прикупить и парочку апартаментов для разнообразия под сдачу.

  •  еще один пласт покупателей, которым как мне кажется это могло быть интересно, это организации, которым нужно будет ближе к концу года думать, что делать с прибылью. И они часто приобретают непрофильные активы в виде коммерческой недвижимости. На сегодня если выбирать между приобретением чистых офисов и помещений, которые могут использоваться под жилье, то вероятность загруженности последних арендаторами, как по мне так точно выше.

Плюс для юридических лиц – это то, что в апартаментах есть НДС. Который в сумме с не самой большой стартовой ценой апартаментов, делает их совсем интересными с точки зрения цены покупки, и возможной последующей продажи.

Плюс в этом помещении можно зарегистрировать фирму, т.е. покупая апартаменты у вас появляется юридический адрес для компании.

Компания также может использовать апартаменты и в своих целях – как место для командировочных сотрудников, если это ей необходимо.

Какие в апартаментах есть минусы, про которые должны знать покупатели?

  •  в них нельзя зарегистрироваться (прописаться) физическому лицу, т.к. юридическим языком это все же нежилое помещение, невзирая на то, что это может быть в буквальном смысле квартирой по факту.

  •  в апартаментах выше коммунальные платежи, в сравнении с квартирой, разница составит порядка 20%. Но если апартаментами владеет юридическое лицо, то через зачет НДС коммунальные окажутся такими же, как и в квартире. Т.е. коммунальные реально выше, если собственник гражданин.

Так что, закладывайте это в просчет своей бизнес-модели при определении рентабельности вложений.

Если ли перспективы у такого рода недвижимости как апартаменты на нашем рынке?

Это скорее скрытые резервы нашего рынка, который относительно соседей развивается с отставанием. У нас пока практически нет таких объектов, только пару локаций в Минске, в регионах я про такие истории вообще пока не слышал. Но скажу так, общался с несколькими застройщиками, которые заострили внимание на новости от СИ-трейдинга о строительстве апартаментов. Мне кажется, застройщики будут смотреть на то, что получится у СИ-трейдинга с реализацией их проектов, и если все будет хорошо, то история может получить более бурное развитие, что для рынка недвижимости несомненно плюс.

Уже есть информация, что в Бресте, один из застройщиков принял решение о строительстве в следующем году так же апартаментов под сдачу.

Поэтому есть вариант, что мы являемся свидетелями начала развития нового сегмента на белорусском рынке жилья.

Верю ли лично я в такой вид недвижимости как апартаменты?

По-моему - это может быть неплохим бизнесом. Особенно что касается городов с дефицитом земли под жилую застройку, растущим населением и активным туристическим трафиком.

Поэтому МИНСК, БРЕСТ и ГРОДНО имеют все шансы на активное развитие рынка апартаментов. Так что желаем удачи СИ-трейдингу и другим застройщикам в этих начинаниях. Любое развитие рынка - это хорошо.

Какие плюсы апартаментов в сравнении с квартирами или офисами?

Апартаменты - это как бы что-то среднее между квартирами и офисами, получается, что их можно использовать и под то, и под другое в случае чего. Элементарно повышается охват потенциальных клиентов.

Ну к примеру, вернутся ИТ-ишники, можно тот же бизнес-центр «Премьер» обратно переделать в офисы, если так будет выгоднее. А пока сдаем как жилье или аналог квартиры на сутки.

В мировой практике, такой объект более застрахован от простоя – но нашему рынку до этого понимания, думаю еще не один год…

Кто будет снимать апартаменты если их купить?

Тут два варианта сценария использования:

1)      пассивный – находишь арендатора, который там будет жить и просто получаешь каждый месяц аренду как с квартирой. Это проще всего, но и плата будет как в квартире.

2)      активный – вариант посуточно-смешанный. Летом сдаете посуточно россиянам, которые сейчас просто снимают все под ноль в летний период. В остальное время командировочные, туристы, парочки для встреч или просто сдаете студентам с осени по лето.

Сдать апартаменты сейчас будет точно легче чем офисы, если мы говорим про Минск.

9.jpg

Что может помочь развитию сегмента апартаментов?

Первоначальная задача застройщиков - объяснить инвесторам что это за вид недвижимости, в чем ее плюсы и особенности, чтобы к ней стали относиться с большим доверием и пониманием. Но тут видимо придется с первыми проектами мучиться, людям хочется всегда увидеть глазами, вот если бы сейчас в условном Минске такие апартаменты реально бы работали на рынке, то покупатели, заметно лучше бы относились к этому новому виду недвижимости.

Второе - упростить инвестирование в апартаменты путем предложения в виде бизнес-процесса, а не просто недвижимости. Вот для примера, в той же России при покупке апартаментов сейчас, требуются только деньги, а дальше местная управляющая компания, работающая с застройщиком, предлагает услуги по управлению вашими апартаментами. Т.е. они сдают в аренду, убирают, обслуживают, а инвестор просто получает оговоренный процент от сдачи апартаментов. Получается, что приобретается в буквальном смысле работающий бизнес. Плюс такой системы, что у покупателя апартаментов абсолютно не болит голова что делать дальше. Управляющая компания зачастую даже берет на себя ремонт и обустройство покупаемых апартаментов.

И если бы какая-то управляющая компания решила бы заняться таким бизнесом в Минске с предложением что они все делают за инвестора под ключ, и с того только деньги, то думаю проекты СИ-трейдинга продались бы гораздо быстрее, они просто были бы понятнее категории «ленивых» инвесторов, которые не хотят каких-то сложностей.

Так можно было бы перетянуть в покупку апартаментов тех, кто в стандартной ситуации несет деньги в банк. А при сегодняшних процентных ставках в банках, там минимальный интерес, и нет страховки от девальваций и инфляции. Доход от аренды апартаментов точно бы перекрыл сегодняшний банковский процент.

Ну или застройщик сам должен по-хорошему взять на себя эту функцию по дальнейшему управлению, я бы на его месте точно так бы делал. Хотя может у того же СИ-трейдинга уже и есть управляющая компания, которая всем будет заниматься.

Тукин Николай
Тукин Николай,
Эксперт рынка недвижимости

Так что, если в общем, перспективы у апартаментов точно есть, главное, что эта тема работает во всем мире – значит и у нас не может не получиться. Осталось дождаться, что получится у СИ-трейдинга с его проектами. НО, как минимум под что перестроить пустующие бизнес-центры уже точно ясно.