Создай свой бизнес на посуточной аренде квартир

Тукин Николай,

Эксперт рынка недвижимости

В последнее время достаточно много просят рассказать, как правильно сдавать квартиру на сутки. Когда-то у меня был такой бизнес, поэтому, думаю, что на личном примере будет проще рассказывать и интереснее читать…

Если ВЫ решили сдавать квартиру на сутки. С чего вам начать ??? Тут все понятно, вам нужна квартира. И тут два варианта, либо вы ее покупаете или снимаете квартиру на длительный срок, и потом пересдаёте ее на сутки. Во втором варианте, вам необходимо будет уведомить об этом собственников квартиры, сдающих ее на длительный срок. В этом случае, часто пересдаются квартиры либо со средним ремонтом или в убитом состоянии. Пересдавать квартиру с новым ремонтом вам скорее всего никто не даст.

Чтобы нормально зарабатывать на пересдаче квартир, у вас их должно быть не менее 5-10 штук, тогда там набегает в итоге приятная цифра, с 1-2 квартирами будете работать на аренду, налоги и расходы.

Хорошая стратегия иметь несколько своих квартир в хорошем состоянии и парочку взятых на пересдачу с состоянием похуже. Так вы не будете терять постоянных клиентов, которые будут звонить вам уже по старой памяти, и если квартира в которой постоялец жил ранее занята, то вы предлагаете ему вторую вашу квартиру в похожем состоянии, но в немного другой локации.

Постоянные клиенты – это ваш самый дорогой актив, именно на них и на командировочных можно выживать, когда приходит не сезон, и с туристами напряжёнка.

Вот, например, в обычное время сутки в средней Минской однушке вам обойдется в районе 90 руб., в Бресте / Гродно в 70 руб., в городе поменьше типа Пинска в 50 руб. В летний период эти цифры могут вырастать и в двое, когда к нам валом прут россияне, а в мертвые месяцы типа ноября, февраля, апреля цены могут падать на 20-30%.

Предположим, ВЫ решили заниматься этим бизнесом и у вас есть деньги на покупку квартиры. Какую квартиру нужно выбирать. Первые пару квартир нужно брать в любом случае однокомнатные, они лучше сдаются и расходы на них меньше чем на 2-3 комнатные. К парочке однокомнатных потом можно добавить уже еще пару квартир побольше 2-3 комнатные для разнообразия. Но помните, лучшая моржинальность будет от однушек.

Выбирая квартиру нужно помнить, что большинство ваших потенциальных постояльцев не будут знать город – это раз !!! И второе – они будут приезжать к вам в город с какой-то целью. Это про то, что квартиры должны находиться в понятных локациях, желательно рядом с историческим центром, который интересен туристам, рядом с ж/д и автовокзалами, чтобы туда было легко добираться или рядом с каким-то местом притяжением – типа Брестская крепость или пешеходная улица в Бресте.

В идеале конечно, чтобы квартира была в новом доме, но в большинстве городов, новостроек в центре немного. Тут нужно помнить, что для суточной аренды лучше пусть это будет хрущевка, но в центре, чем новостройка, НО в удаленном спальнике.

АРЕНДА НА СУТКИ – это почти СИНОНИМ СЛОВУ ЦЕНТР ГОРОДА.

Когда-то, когда я сам занимался подобным бизнесом, у меня были 1-2 комнатные квартиры в историческом центре, но в старых домах.

Одна вообще располагалась в почти не очень спокойном доме. Но тут вопросов было минимум, даже может местами еще и проще. Одна из моих суточных квартир располагалась в доме, который в царские и польские времена был барделем, я об этом узнал уже после покупки, новые соседи рассказали))). Все очень органично получилось))).

Что касается какую по состоянию квартиру покупать для суточной аренды. Я бы рекомендовал брать максимально убитую, чтобы сделать там полностью новый ремонт. Если берете в новостройке, тут все понятно !!!

В случае с однушкой, тут подойдет вариант студии. Можно взять 30 метровую хрущевку с кухней 5 метров и совмещенным санузлом. Минимальные вложения на старте, а функционала для сдачи на сутки выше крыши. В одной из квартир, которые я покупал под сдачу не было даже ванной комнаты, но это все решаемо, особенно, если ты покупаешь 2-ку по цене однушки, немного мыслительного процесса + друг строитель, и все очень быстро решается.

Выбирая квартиру смотрим варианты только с балконами и лоджиями, так ваша квартира прокурится не так быстро…. Это точно, очень важный момент.

При отделке, помните, вы берете ее для бизнеса, ставить там итальянскую сантехнику не обязательно, она тоже может быть сломана или разбита. При выборе материалов отдаем предпочтение тем, которые потом можно будет мыть, забрызганные шампанским или вином стены – это даже никакое не происшествие, держите это в уме.

Что касается мебели и техники, формат ИКЕИ вам в помощь. Ничего дорогого, того что было бы жалко в квартиру не ставим.

Спальное место - это отдельная история, ищем простую и очень устойчивую кровать. Опять же из личного примера. Когда я обставлял первую квартиру, я купил такую же кровать себе и на квартиру. На квартире она прожила 3 месяца, я сплю до сих пор.

И вообще вторая по популярности категория жильцов после туристов – это любовники, которые зачастую снимают квартиру на пару часов даже во время рабочего дня. Да-да, это я вам говорю со 100% уверенностью…. Поэтому чтобы потом не ремонтировать кровать, сразу берите максимально простую и устойчивую.

Даже если у вас будет квартира студия, поставьте еще небольшой диванчик, который можно разложить, это на случай, если снимать будут семейные с детьми, это тоже важный момент.

Бытовая техника тоже должна быть не самая дорогая. Помните телевизор со временем упадет, чайник и фен сгорят, микроволновка не включится и т.д.

Нужно ли ставить кондиционер – это спорный момент, по уму это нужно делать. Но вопрос с повышенным расходом электроэнергии на вас. У нас летом как правило сумасшедший спрос и так, и квартира сдастся и без кондиционера. На цену наличие кондиционера будет влиять только в действительно премиальных квартирах.

Что касается ремонта в ванной комнате, то помните, вероятность сломать душевую кабину выше чем ванную, да и чисто с практической точки зрения, вы устанете вымывать стенки душевой кабины, если только делать без них + вероятность потопа в квартире с душевой кабиной сразу же выше.

В квартире нужно чтобы было все что касается посуды (стаканы, чашки, ложки, вилки, штопор и другая мелочь). Плюс чай, кофе, соль, сахар. В премиум квартирах обязательна бутылка воды.

И еще, выбирая квартиру обращайте внимание на соседей, наличие около вашей суточной квартиры, сумасшедшей пенсионерки, помешенной на тишине, заметно усложнит вашу жизнь и участкового на районе, которого соседка будет вызывать по поводу и без.

Заселяя постояльца в квартиру смотрите на его внешний вид, некоторых лучше не заселять, дороже обойдется. У меня знакомый как-то не мог выселить неделю женщину празднующую расставание с кавалером.

Если по какой-то причине у вас возник конфликт с постояльцем тоже совет сразу же не заселять, потом выйдет дороже. Есть такой прием, просто при съезде с квартиры, человек оставляет включенной воду и уходит, как итог вы попадаете или на потоп, или на перерасход воды, как повезет.

Помня все подобные случаи, рекомендую вам заключать со всеми договора, это дисциплинирует постояльцев - 100%, когда у вас заключен договор, стоит подпись под паспортными данными.

Обязательно ведем черный список клиентов. Во многих городах есть чаты, где состоят люди сдающие квартиры на сутки, где они обмениваются информацией, клиентами и данными о неблагонадежных или проблемных постояльцах.

И помните, вы должны пытаться все предусмотреть, но в тоже время понимать, что это невозможно. Опять же история из жизни, у меня как-то на квартиру приехала группа захвата, я не шучу, с автоматами и шлемами. Хотели брать квартиру штурмом как в кино, там был человек, которого по заявлению его супруги похитили, а на самом деле чувак решил просто отдохнуть от жены….

В общем это достаточно веселый и динамичный бизнес, где скучать не придется.

Еще один важный момент – поиск клиентов, тут все достаточно понятно. Начинать придется с размещения на профильных порталах по недвижимости с рубрикой суточная аренда. Сначала придется разориться на повышенную рекламу, но чем дольше будете этим заниматься, тем больше у вас будет становиться постоянных клиентов. Если в вашем городе есть группа-чат бизнесменов занимающихся суточной арендой, вам нужно обязательно там быть, оттуда тоже можно получать много клиентов, когда кому-то звонят клиенты, а его квартира занята, таких клиентов сбрасывают в данную группу.

Все просят рассказать про сроки окупаемости и моржинальности данного бизнеса. Но нужно понимать, что тут все зависит от вашего города и точки входа в бизнес, т.е. первоначальных затрат + кучи иных факторов. Давайте попробуем вместе посчитать на примере Бреста.

Берем убитую однушку в хрущевке в центре города. Ее цена будет 23-25.000$. на ремонт у вас уйдет еще тысяч 5.000$. Обставить и упаковать всем необходимым еще тысячи 4.000$. И вот наши общие затраты 33-34.000$.

Средняя аренда такой однушки 70 руб. Понятно, что летом это будет выше 100 рублей, а в мертвые месяцы ближе к 50 руб.

В жаркий сезон (типа лето, Новый год, майские и др.) квартира будет сдаваться и по 25 дней в месяц. В не сезон будет обратная ситуация, вы сдадите ее в лучшем случае 15 дней из 30 возможных. В общем если вы будете делать все правильно, то сможете выйти на 20 сдаваемых дней в месяц по году.

Итого, 20 дней по 70 руб. = 1.400 руб. в месяц – это ваш гипотетический заработок если вы молодец.

На сегодня этим видом деятельности может заниматься ИП с налогом в 16%, дальше кстати обещают налог поднять. Но пока считаем 16%.

1.400 руб. минус 16% = 224 руб. – налог

Накладные расходы типа порошки / моющие, докупить чай / кофе и др. грубо до 100 руб.

Амортизация, типа разбитая посуда, сломанные бытовые приборы еще 100 руб. на месяц.

На рекламу, продвижение и т.д. пусть еще 100 руб.

Скажу сразу на расходы беру с запасом, но в разбежке на несколько лет на выходе так и получится.

Итого, общие расходы порядка 500 руб. Если вы никому не платите за уборку и делаете все сами, вам остается 900 руб. По сегодняшнему курсу это порядка 350 $. Помним наши вложения были 34.000$ на входе в этот бизнес. Итого, окупаемость бизнеса около 8 лет.

Как окупаемость недвижимости, 8 лет - это хорошая цифра. Как окупаемость бизнеса - это уже не самый выдающийся результат. Т.е. вы так типа зарабатываете обычную зарплату, просто устроившись к самому себе на работу + квартира ваша как-никак убивается это тоже нужно помнить.

Если у вас несколько квартир, то ситуация уже чуть веселее, расходы становятся меньше если все совмещать – это факт.

Вот такая вот математика в этом бизнесе с недвижимостью.

А сфера суточной аренды переживала и просто невероятные времена, когда однушка в условном Бресте сдавалась за 50$, и моменты полного упадка, в ковидный период, когда всех посадили на карантин и закрыли границы.

На сегодня, учитывая перспективу наших соседей и нас остаться без поездок в ЕС, суточная аренда на фоне внутреннего туризма имеет все шансы неплохо себя ощущать на фоне остальных тем связанных с недвижимостью.

Ну, а давать какие-то типа точные прогнозы выгодно или не выгодно сейчас заниматься суточной арендой, наверное, не может никто, решать вам.

Если решите заниматься данным бизнесом, думаю, ряд советов будут очень полезны…