Если ранее IT-компании были арендаторами чуть ли не половины всех площадей в столичных бизнес-центрах, то сегодня их хорошо если до 25% как арендаторов. А кем-то заместить выпадение такого сектора не представляется возможным, пока во всяком случае. Хоть девелоперы и стараются это делать, нужно отдать им должное, сейчас в бизнес-центрах уже повально размещаются и образовательные центры, и госпредприятия и даже бьюти-сфера. Но ясно, что заменить по количеству и по платежеспособности IT-шников, они точно не могут.
Поэтому, на сегодня мы имеем достаточно высокие для нашего рынка проценты вакантности площадей. Так в Минске вакантность по офисам достигает 20-25%, в регионах ситуация получше, там пустуют 15-20% площадей, но это только из-за того, что насыщение офисными площадями в регионах в процентном отношении было далеко от столичной. Позитивных новостей в плане будущего заполнения офисов, пока не просматривается, тут прогнозы на сегодня со знаком минус.
Что касается стоимости аренды и трендов в этом направлении, то понятно, что при растущей вакантности о росте стоимости говорить тяжело. Плюс, уже более года собственники площадей живут в рублевых реалиях. Ранее, когда ставки были привязаны к курсу евро, у арендодателей была хоть какая-то стабильность. На сегодня же, когда цены зафиксированы в белорусских рублях с привязкой в лучшем случае к базовой величине или инфляции, прибыли девелоперов от сдачи офисов заметно снизились. И пока не заметно, что обязательное фиксирование аренды в рублях будет отменено.
Поэтому, в переводе на валютные позиции – доходность собственников бизнес-центров, очень далека от того, что они закладывали в свои бизнес-планы, когда строили эти офисные площади.
Что касается перспектив, то инвестиции в офисы – это игра на очень длинную дистанцию, и чтобы на это решиться сейчас, необходимо отдавать себе отчет в потенциальной окупаемости и сложностях, с которыми столкнетесь.
На рынке всегда есть потенциальные инвесторы на хорошие предложения от продавцов. Но то что они предлагают сейчас, очень сильно расходится с тем на что рассчитывают собственники. Разговоры про «покупателей из России» больше наши фантазии, чем реалии. Эти покупатели есть, но их немного, и на цифры они нацелены с учетом всех рисков, плюс с заложенной окупаемостью в 5 лет, которой не бывает на нашем рынке, пока во всяком случае.
Как вывод:
- офисный сегмент на сегодня – это рынок арендатора, и таковым останется на ближайшую перспективу;
- решитесь покупать офисную недвижимость, очень хорошо взвесьте свое решение, и, если вы не в теме, лучше попробуйте поискать что-то менее рискованное, или ищите очень грамотного консультанта по этому вопросу;
- не рекомендуется покупать офисы в кредит, с планами делать платежи банку деньгами, поступающими от арендаторов, на сегодня это очень рискованная стратегия.
Хочется в очередной раз пожелать удачи собственникам бизнес-центров, и надеяться, что они дождутся лучших времен, а до этого сумеют сохранить свои помещения в должном состоянии и с хорошим уровнем сервиса для арендатора. К сожалению, все чаще фиксируем ухудшение в работе управляющих и обслуживающих бизнес-центры компаний (от экономии на уборке помещений и мойке фасадов, до текущих ремонтов мест общего пользования), иногда начинается экономия вплоть до туалетной бумаги… Эти вещи можно понять, учитывая математику бизнеса на сегодня, но хотелось бы чтобы таких вещей было поменьше.