Итак, курс доллара оказывает влияние на ряд моментов связанных с рынком жилья:
- на платежеспособность на прямую, у людей зарабатывающих в рублях сразу же снижается возможность копить в долларах. Плюс справка о доходах с места работы уже не дает возможности рассчитывать на необходимую сумма кредита в долларовом эквиваленте.
- косвенно на инфляцию, после скачка курса, в течении нескольких месяцев все товары обычно начинают дорожать.
- в след за этим как правило начинается рост процентных ставок по кредитам в банках.
- да и на настроение людей в плане их уверенности в том, что сейчас самое время приобретать себе недвижимость, ведь именно по курсу доллара белорусы замеряют стабильность нашей экономики (может это и не совсем верно в моменте, но сила привычки населения слишком велика).
Как правило, рост курса доллара сразу же сказывается на количестве сделок, а если курс растет на 10 и более %, то через 3-4 месяца он обычно корректирует и цену метра.
Для примера, в 2024 году метр в Минске дорожал за месяц в среднем на 1.5%, а когда прыгал доллар уже только на 0,5%, т.е. видим, что рынок сразу же реагировал. Тоже самое касается и количества сделок, в том же Минске в ноябре при скачке курса доллара количество сделок показало худший результат за год, не считая января.
Так что, если курс доллара будет и дальше прыгать как в конце 2024 года, то:
-
число сделок может снизится на 10-20%.
-
а цены как минимум перестанут расти.
Но если все будет стабильно, то на рынке будет что-то похожее на сегодняшнюю картину с минимальной помесячной динамикой.
Второй важный фактор для прогнозов - это конечно же процентные ставки по кредитам. Их важность для рынка сложно описать, в течении 2024 года доля сделок с ипотекой на вторичке была 30-40%, а на первичке выше 50% (учитывая очень выгодные партнерские программы банков и застройщиков, особенно тут выделялся рынок Минска с хорошей платежеспособностью его жителей).
К концу года рост процентных ставок стал несколько замедлять кредитный бум, но взять кредит старались почти все, кому позволяла справка о доходах.
Нужно сказать, что сегодняшние кредитные ставки (подорожавшие примерно на 3% за год) и находящиеся в районе 17% - это уже цифры близкие к запретительным, т.е. условный рост кредитов до предположим 20% делает невозможным использование ипотеки для половины потенциальных кредитополучателей. Суть не в том что они не согласятся брать под такие ставки, просто по новым правилам им уже банк не выдаст нужную сумму.
Т.е. рост кредитов на 2-3% - это потенциальная потеря 10-15% сделок на рынке, и как следствие снижение цен через 4-6 месяцев.
Исходя из сегодняшних трендов на рынке, и тех потенциальных факторов риска, о которых шла речь выше, можно сделать следующие прогнозы:
-
вероятнее всего стоит ожидать уменьшения количества сделок в сравнении с аномальным 2024 годом (минус 10-20% в зависимости от регионов). В Минске ожидаем что-то около 1400 сделок в среднем по месяцам, для сравнения в прошлом году цифра в месяц была в районе 1600 сделок.
-
что касается цен, то тут общая картина скорее будет похожа на плато, т.е. рост цен постепенно прекратится, будут некоторые колебания, но и явного снижения мы скорее всего не увидим. Вероятнее всего будет наблюдаться серьезная диспропорция по различным сегментам рынка, т.е. старая вторичка начнет проседать в цене, а новостройки, наоборот, будут постепенно добавлять. А в общей статистике у нас с вами будет картина что все более-менее стоит на месте…
Так что, подводя какой-то итог, прогноз на 2025 год выглядит как - замедление активного спроса на фоне выхода цен на своеобразное плато.