К неликвидности жилья могут привести как юридические проблемы (неузаконенная перепланировка, обременения, нехватка документов, судебные тяжбы) так и физические недостатки самого жилья. Но бывает ли такое, чтобы квартира потеряла в цене за один день?
В европейских странах такая практика уже существует. Как показал пример из Германии. Владельцам панельных домов 70-х пришло письмо: «Конструкция здания не соответствует современным нормам нагрузки». Это не аварийность — это «неподтверждённая надёжность». После этого банки перестали давать ипотеку на квартиры в этом доме. Цена упала на 40–60% за полгода. Никто не мог продать — покупатель не мог взять кредит.
В Испании ввели IEE — обязательный технический аудит домов старше 50 лет. «Если дом получает низкий класс состояния, страховые поднимают тарифы в 2–3 раза, а муниципалитет требует капитальный ремонт». Люди получают счёт на €12–30 тысяч. Кто не тянет — квартиру продаёт за копейки или теряет вовсе.
В России похожие механизмы уже закладываются: паспортизация, энергоаудит, оценка несущих элементов. Через 7–10 лет старые дома начнут получать документы, в которых будет фраза: «Требуется комплексная реконструкция». Это юридический приговор стоимости. Квартиру можно будет продать только инвестору под снос.
Так что покупая жилье с полувековой историей смотрите не только на квартиру, но и на дом. Проверьте год постройки, есть ли план капремонта, есть ли заключение о несущих конструкциях, каков класс энергоэффективности. Если дом старше 50 лет — это уже не вложение, это актив с таймером.
С другой стороны в Беларуси хотят взяться за реновацию жилья - снос старых многоэтажек и строительства на их месте современных жилых комплексов. Но пока все это видится очень дорогим и долгим процессом.