Начнем с факторов позитивно влияющих на рынок:
-
Беларусбанк снизил ставки по кредитам, чем кстати очень удивил всех, включая Нацбанк. Есть версия, что на таком уровне банку сложно будет долго держать эти ставки.
-
Курс доллара остается на стабильно низком уровне, что является плюсом для покупателей на вторичке, которые берут кредиты. Такое длительное укрепление нацвалюты беспрецедентно для нашей истории, и рынок в хорошем смысле слова явно не ожидал такого подарка, чего не скажешь про наших экспортеров.
-
Парочка застройщиков снизила цены, хотя куда большая часть наоборот подняла стоимость метра. Все что сейчас продается через долевое в привязке к рублям, растет в стоимости относительно долларовой величины, к которой привык наш рынок.
-
Банки начинают активнее кредитовать реальный сектор экономики (предприятия) что в перспективе будет положительно сказываться на доходах работающих в них людей.
А теперь про отрицательные факторы:
-
Нацбанк поднял ставку рефинансирование и расчетную величину стандартного риска, чем спровоцировал рост стоимости кредитов, в том числе и на рынке жилья, не считая ипотеки-экспресс от Беларусбанка. Рост конечно небольшой, но тут важнее сам посыл - главный банк страны внимательно следит за инфляционными процессами, и судя по всему реагирует на опережение.
-
Ускорился рост инфляция до 7.3%, что несомненно со временем начнет давить на курс, по другому быть не может, это вопрос времени.
-
Количество сделок с жильем выходит на уровень в 15-20% меньше чем мы наблюдали в прошлом году. Нужно конечно отметить, что 2024 год был рекордным для покупательской активности, тем не менее, корректировка год к году как видим достаточно существенная, что говорит о том что многие уже просто не тянут сегодняшние подросшие цены…
-
Несмотря на снижение количества сделок, рост стоимости жилья не прекращается, что несколько противоречит нашим обычным представлениям о развитии рынка недвижимости.
Давайте посмотрим что получается в сухом остатке:
-
по цифрам статистики недвижимость стала хуже продаваться, и становится все более неподъемная для потенциальных покупателей, и уже даже растущие доходы населения перестали поспевать за ростом метра, особенно на первичке.
-
условия финансирования банками медленно, но все же начинают двигаться в сторону ухудшения их для покупателей.
-
продавцы и застройщики заняли жесткую позицию в отношении стоимости их квартир, они месяц от месяца продолжают поднимать цены, даже не смотря на не самые высокие темпы продаж на рынке.
Все три фактора являются системообразующими, и долго бороться с ними исключительно привычкой белорусов сохранять деньги в жилье вряд ли получится. Не хочется показаться пессимистом, но долго в сегодняшнем состоянии рынок находиться явно не сможет.
Хватит ощутимого изменения курса доллара, чтобы потерять кредитных покупателей даже при сегодняшних ставках по ипотеке, а это на сегодня четверть всех сделок. Как известно, курс нашей валюты теперь неразрывно связан с устойчивостью российского рубля, на который давит уже очень большое количество факторов, и их сила будет только увеличиваться к концу года.
Вот такие вот невеселые выводы складываются сами собой в ходе анализа последних новостей с рынка недвижимости.