Последний шанс для брестских застройщиков. Аукцион по участку на брестской крепости

Если УКСу земля предоставляется напрямую от государства, то частным застройщикам приходится бороться за нее на аукционах, где порой разворачиваются нешуточные баталии, чего только стоит вспомнить торги на: Гребном канале, Варшавском шоссе, недавний аукцион на Л.Рябцева. Цифры там всегда меряются миллионами долларов, что конечно очень хорошо для города (дополнительные деньги в бюджет), и не всегда устраивает застройщиков, для которых процесс строительства становится на порядок затратнее, а прибыль меньше.

Строительный бизнес несомненно является прибыльным занятием, но с другой стороны, и высоко конкурентным, где за право строить борются различные компании, как брестские, так и из других регионов.

Можно сказать, все брестчане знают местных застройщиков, таких как Полесьежилстрой, Демарш, Белпрок и др. Плюс, в последние годы на брестский рынок стали активно заходить минчане, в лице компании Айрон (это один из крупнейших столичных частных застройщиков, который кроме нескольких жилых комплексов в Минске, имеет проекты в Гродно и Витебске). На сегодня Айрон приобрел уже три площадки и в Бресте (Гребной канал, Прибужский квартал и участок на Л.Рябцева), причем нужно отметить, что за две из трех площадок были заплачены рекордные цифры на аукционах.

Приход такой серьезной компании несомненно является плюсом для города и покупателей квартир, но есть в этой ситуации и «пострадавшие», речь про местных застройщиков, которым тяжело тягаться по финансовым возможностям с минскими инвесторами. И на сегодня, мы уже можем видеть ситуацию, при которой у большинства брестских застройщиков практически не остается земли для строительства.

Так, крупнейший местный застройщик Полесьежилстрой достраивает еще два дома на Гоголя-Нефтяной и у него кроме нескольких небольших участков не остается площадок. Застройщик, который строил самые качественные проекты – Демарш, на сегодня занимается проектом БЦ IQ, и площадок под многоэтажное строительство у него не сегодня также уже нет. Компания Будауничы Рай занимается проектом на 17 Сентября, который они реализуют в текущем году, и новых действующих площадок у них пока тоже нет. Чуть лучше дела у Белпрока, которому еще нужно достроить 2/3 ЖК Малиновка, плюс у застройщика есть участок на ул.Подгородской, где он сейчас занимается отселением сносимых домов. Похожая ситуация и у компании Ремсантехстрой, у них впереди еще строительство трех домов в ЖК Белый город. Есть еще работа и у нового застройщика Аматора, ему нужно достроить проекты на 17 Сентября и Гоголя, плюс у них еще есть участок в запасе на Карбышева.

Глядя на данный список, сразу становится ясно, что повышенный интерес будут вызывать площадки на Фомина и участки на Варшавке, потому что оставшиеся три явно поменьше, там есть снос и это центр города (где всегда есть шанс нарваться или на проблему с коммуникациями или вообще с захоронениями).

Участок на ЮЗМР-1 по площади будет чуть менее 4 га, там новый район, нет проблем с коммуникациями, понятное место. Но пока документы на него только в стадии разработки, и на аукционе мы его скорее всего если и увидим, то ближе к концу года. Ну и вспоминая торги по прошлым участкам в этой локации, там видится прямой интерес у инвестора, который приобрел два предыдущих лота вдоль Варшавского шоссе, компания Бетонный улей несомненно нацелена выкупить и участок на ЮЗМР-1. И мне почему-то кажется, что по финансам они будут готовы не хуже, чем по прошлым лотам.

Аналогичная ситуация и с Трилогией, там тоже нет ясности по срокам готовности документов, из-за свай в земле от прошлого собственника, плюс там тоже прямой интерес у инвестора из Бетонного улея, у которых с этим участком получается общий двор в их уже существующем участке около Евроопта.

Глядя на всю эту информацию, невольно приходит вывод, что после продажи участка на Л.Рябцева, площадь которого была 5.6 га и цена торгов 6 600 000 руб., участок на Фомина, торги по которому назначены на 05 мая остается самым интересным и доступным лотом на ближайшее время.

Давайте пару слов про участок на Фомина, раз все так сходится, что он является одним из самых перспективных в городе на ближайшее время. Расположен в границах улиц Фомина – Гоголя – Машерова. Площадь участка – 4.3 га, по форме он прямоугольный с аппендиксами.

Там планируется квартальная застройка с этажностью не выше 8 уровней, учитывая планы города. Ранее даже делались эскизы того, как должен выглядеть квартал, с уклоном в сторону исторической тематики, чем-то напоминающей элементы брестской крепости. И думаю, что власти будут стараться навязать застройщику подобного рода концепцию застройки на данном участке.

Из плюсов: место воспринимается почти как центр города, на подобии того же Воровского / рядом вся необходимая инфраструктура (транспорт/ школы/садики/здравоохранение) / высокий покупательский спрос, плюс немаленькие по брестским меркам цены 900-1000$ (даже не самые удачные новостройки от УКСа, которые люди строили по там по 650$ за метр потом перепродавали по 800-900$.

Из минусов: все знают про запахи там от находящейся рядом КНС / наличие рядом трубы от ТЭЦ / гаражи минусом на этом фоне вряд ли можно считать.

Есть в участке и нюанс, а именно, застройщик кроме жилья и парковок, должен будет построить там детский садик. Это однозначно новая для города практика, что-то похожее уже стало нормой в Минске, но для нас, это пока пилотный проект, когда застройщик построит для своего квартала детский садик. Это конечно очень сильно обрадует жильцов квартала, но с другой стороны создаст дополнительные траты для застройщика.

Сравнивая плюсы и минусы участка на Фомина все равно перевес склоняется в сторону плюсов. И в первую очередь через его размеры. Там будет квартальная застройка, что несомненно гораздо прибыльнее для работы застройщиков.

Тукин Николай,

Эксперт рынка недвижимости

Думаю, что мы увидим серьезную драму на торгах. Мне кажется, что у некоторых местных компаний должна быть очень серьезная мотивация побороться за лидерство среди застройщиков Бреста с минским Айроном, который после аукциона на Рябцева показал очень серьезные намерения на монополию по брестскому рынку.