Доходность от сдачи коммерческой недвижимости обычно в диапазоне 8-13%, тут все решает локация и вид недвижимости (офис, склад, магазин). Т.е. если месячный доход похож на 1% стоимости недвижимости, то все ОК, если в 2 раза меньше, то все не очень интересно.
Как видим тут цифры прибыли поприятнее, но есть ряд сложностей:
-
в коммерческой недвижимости сложнее разобраться непрофессионалу;
-
часто из-за НДС ее может покупать только юридическое лицо;
-
сложность в управлении;
Тут повышается шанс купить что-то не то и не там.
Поэтому коммерческую недвижимость перед приобретением нужно детально анализировать. Часто продавцы прямо в объявлении и расписывают весь бизнес-процесс: какие траты, какая прибыль от аренды и др. Покупка коммерческой недвижимости - это скорее не приобретение недвижимости, а покупка почти бизнеса.
И часто доходность выше не у гламурного магазина на пешеходной улице города, а у склада около МКАД, из-за разницы в цене на старте. Но чтобы это понимать нужно все очень хорошо просчитывать.
Но даже если вы все хорошо просчитали, то нужно понимать, что это не 100% гарантия. Рынки коммерческой недвижимости гораздо более переменчивы чем тоже жилье – это обратная сторона медали более высокой доходности.
Вот для примера, все знаем уже про кучу пустующих бизнес-центров, которые были заточены на IT-шников, а потом оказались невостребованными, или ставка стала существенно ниже, но предсказать это 5-7 лет назад было невозможно, и офисы казались лучшим местом для инвестирования… Поэтому часто, чем выгоднее вам кажется прибыль от инвестирования в коммерческую недвижимость, тем оно зачастую рискованнее и непредсказуемее.
Вот, например: в Бресте был такой БЦ на Московской все его называли Метелица, там раньше сидел ЕПАМ. Теперь IT-шники съехали, БЦ продали и на сегодня там швейное производство, как вам история, кто бы мог подумать? И она не единична, из последнего хороший пример под Минском "Глобус Парк" – поэтому коммерческая недвижимость - это скорее про бизнес-процесс, а не про бездушные квадратные метры.
Вообще, что касается коммерческой недвижимости, то из-за ее сложности в нее инвестирует очень небольшой % людей, и большинство из них в формате юридических лиц. Граждане тоже покупают и могут сдавать в аренду одно помещение коммерческого назначения, там упрощенный порядок налогообложения, когда налоговым агентом выступает арендатор и платит налоги за собственника, у которого просто приходят на карточку деньги - идеальная пенсия. Но скорее всего государство будет такие вещи ограничивать, недавно мы узнали о повышении налогов на недвижимость для тех граждан, которые сдают большие по площади коммерческие помещения.
Был момент повышенного спроса со стороны инвесторов физических лиц на стрит-ритейл, когда переводили в нежилой фонд первые этажи жилых домов, сейчас этот процесс уже пошел на спад.
Считается, что для инвестирования в действительно интересные объекты коммерческой недвижимости нужно иметь:
-
компетенции;
-
команду;
-
средства;
Тукин Николай,Эксперт рынка недвижимостиПоэтому, если у вас немного денег или нет знаний, то вам проще поискать тот же стрит-ритейл. Если же у вас планы инвестировать миллионами – начинайте изучать тематику коммерческой недвижимости плотно, иначе могут быть плохие последствия.