Ключевое новшество касается правил залога земельных участков. Ранее передать землю или право ее аренды в ипотеку можно было исключительно в рамках кредитного договора. Теперь это ограничение снято.
Согласно поправкам, с декабря 2026 года земельный участок или право его аренды можно будет заложить по любому договору с банком. Это открывает возможности для использования земли в качестве обеспечения по гарантиям, аккредитивам, поручительствам и другим банковским продуктам.
Более того, в исключительных случаях, определенных решениями Президента, разрешается залог земли и по договорам с другими организациями (не только банками), что расширяет круг потенциальных залогодержателей.
Новый закон вносит ясность в давно назревший вопрос о том, должен ли земельный участок автоматически следовать за судьбой квартиры при ипотеке. Законодатели четко разделили ситуации на два лагеря.
Первый: Залог земли обязателен
Если вы владеете квартирой в блокированном жилом доме (популярные таунхаусы, где каждая квартира стоит на своем земельном участке) и решаете передать такую квартиру в залог, участок уйдет в ипотеку одновременно с жильем в обязательном порядке.
Такая же норма действует для изолированных помещений в капитальных строениях при совместном домовладении без посредников. Если один собственник закладывает все принадлежащие ему помещения в таком здании, то одновременно он обязан передать в залог и свою долю в праве на земельный участок.
Второй: Землю можно не закладывать
Закон предусматривает два комфортных для собственников исключения, когда ипотека земли не потребуется:
- Частичный залог. Если в ипотеку передается только часть помещений, принадлежащих лицу (а не весь его портфель недвижимости в здании), закладывать участок не обязательно.
- Наличие ТСЖ или УК. Если отношения по управлению общим имуществом в доме ведутся через Товарищество собственников жилья (ТСЖ) или профессиональную управляющую компанию (а не напрямую собственниками), то при залоге квартиры земля остается вне ипотечного обременения. В этом случае в залог идет исключительно изолированное помещение.
Что это значит для обычных собственников?
- Отмена обязательного залога земли в домах с ТСЖ избавляет заемщика от необходимости проводить оценку доли в земельном участке и тратиться на дополнительные кадастровые работы.
- Чем меньше объектов в залоге, тем быстрее проходит юридическая проверка и регистрация ипотеки.
- Теперь банк точно знает, что при залоге части помещений в доме с УК он получает в обеспечение только квартиру, без риска «зацепить» доли других жильцов.
- В ситуациях же с блокированной застройкой или индивидуальным домом обязательный залог земли, наоборот, повышает ликвидность предмета залога для банка, что может положительно сказаться на процентной ставке для заемщика.
Новые правила начнут действовать с 7 декабря 2026 года. До этой даты при оформлении ипотеки действуют прежние нормы закона. Эксперты рекомендуют собственникам, планирующим крупные сделки с недвижимостью в конце 2026 – начале 2027 года, заранее сверять свой конкретный случай с новыми положениями, чтобы выбрать наиболее выгодную стратегию залога.