Рынок вторички Бреста недополучил более 10% сделок, и нужно отметить, что это было еще достаточно хорошим показателем на фоне других областных центров, у остальных ситуация похуже. И все это при условии достаточно низкого курса доллара, дающего возможность покупателям прокредитоваться на более высокую сумму в эквиваленте.
Не секрет, что именно ипотека Беларусбанка поддерживала небывалую активность рынка жилья в последнее время. Т.е. сегодняшний курс доллара пока фактически временно нивелировал рост процентных ставок по кредитам, но как видим, это рынку не особо помогло. Банкиры отмечают снижение количества заявок на кредитование от покупателей недвижимости, и эта тенденция касается всей страны.
Так или иначе вторичка постепенно замедляется, а что же происходило в эти два месяца на первичном рынке города над Бугом. Там ситуация в чем-то напоминала вторичный рынок, особенно у частных застройщиков. Брест всегда выделялся большим количеством проектов строящихся не для нуждающихся, на сегодня в городе их также достаточно, наиболее заметны из продающихся сейчас на рынке, это жилые комплексы:
-
«Чайка» на Гребном канале, с ценой метра 3100-3900 рублей.
-
«Центр» на Фомина, с ценой метра 4200-4800 рублей.
-
«Белый город» на Маслова, с ценой метра 3350-3590 рублей.
-
«Малиновка» на пр-те Республики, с ценой метра 700-1400$ (есть акции и скидки).
-
«Ласточка» на Вульке, с ценой метра 1120-1420$ (и это уже по акции).
По итогам апреля и мая, аналитика сделок на первичном рынке Бреста показала более 300 продаж квартир в строящихся домах. При этом у частников было только чуть более 10% от общего объема, это порядка 40 сделок. Понятно, что это не те объемы, на которые рассчитывали местные девелоперы. Скорее всего настроение у брестских строителей сейчас не самое веселое, не считая конечно государственный УКС, который за эти же 2 месяца продал что-то около 280 квартир. Данный год вообще начался довольно активно у госзастройщика, мы увидели кучу новых домов на: Карьерной, Л.Рябцева, Луцкой, Вульке и конечно же ЮЗМРе, с ценами от 2000 до 2500 рублей, речь в основной массе конечно про граждан стоящих на очереди нуждающихся.
Как видим, в сравнении с тем же Айроном, Полесьем и другими частниками, стоимость метра в домах УКСа была меньше практически в 2 раза, другой разговор конечно что они панельные, но тем не менее.
По мнению экспертов рынка, провал продаж у частных застройщиков имеет комплексные причины, вот основные из них:
-
рост стоимости метра в рублях на фоне снижения курса доллара, в котором многие покупатели копили свои сбережения.
-
усилившаяся конкуренция со стороны городского УКСа, не всегда прямая, но тем не менее.
-
рост процентных ставок по ипотечным программам для покупателей первички.
Все это привело к тому, что рынок частных застройщиков города сжался до 20 сделок в месяц, что соответствует 10% доли вторичного рынка города. По комментариям риэлтеров агентства недвижимости Бугриэлт покупателям с таким курсом выгоднее подбирать себе дома поновее на вторичке, чем «переплачивать» застройщикам. Ситуация конечно не самая хорошая, и если ничего в ближайшее время не изменится, то кое у кого из девелоперов могут начаться проблемы.
На сегодня, ситуация на рынке недвижимости города выглядит следующим образом:
Как видим, доля сделок частных застройщиков на сегодня выглядит более чем скромно. И самый главный вопрос, что же дальше ?
С одной стороны, УКС вывел на рынок уже основную часть своих предложений в текущем году, и вроде как каких-то супер предложений у него больше нет, понятно что тут пересекаются не все потенциальные покупатели, но тем не менее, это тоже немного оттягивало покупателей от частников. Получается, что этот фактор станет меньше давить на других застройщиков во второй половине года.
Ну а с другой стороны, к августу на рынок выйдет новый дом в ЖК «Северный бульвар» в Северном городке, и с учетом повышенного спроса покупателей на предыдущие дома в этом комплексе, можно предполагать, что этот проект заберет на себя часть покупательской активности. Из интересного, именно в этом ЖК покупатели больше всего заработали на перепродаже недавно построенных квартир, люди за год выходили в плюс на 10-15.000 долларов, такой марже мог бы позавидовать даже застройщик…
Плюс, осенью ожидается выход на рынок первого дома в самом ожидаемом жилом комплексе Бреста, речь конечно же про ЖК LEGENDA, вряд ли там будет сильно дешевле чем в Чайке, но застройщик обещает в хорошем смысле удивить рынок качеством и концептуальными решениями. В этом случае тоже не секрет, что покупатели сосредоточатся на этом предложении, как на чем-то новом. Так что, сегодняшним «зависшим» предложениям в новостройках как бы особо и не на что расчитывать, разве только на снижение стоимости кредитования для покупателей, но этот вопрос пока в явно подвешенном состоянии.
Ситуация какая-то не очень понятная, в плане того что делать брестским застройщикам. Снижать стоимость с сегодняшних пиковых позиций они судя по всему не очень хотят, видимо думая что дождутся своего часа, может конечно оно так и получится, что где-нибудь под конец года покупатели опять выгребут все, как это было в прошлом году, правда пока что предпосылок к этому не видно.
Ситуация на брестком рынке новостроек все более напоминает картину у их российских коллег, которая выглядит следующим образом:
- застройщики подняли цены и сидят без продаж, ожидая что покупатели свыкнутся с новыми цифрами, и начнут выходить на сделки.
- покупатели лишенные хороших условий по ипотеке занимают выжидательную позицию, надеясь что ставки на кредиты и цены на новостройки опустятся.
Получается как бы такая акая игра, у кого нервы окажутся крепче. В таком состоянии российский рынок находится уже почти год, в то время как брестский только постигает новые реалии.
Что касается ситуации с минскими новостройками, то там картина пока немного получше, хотя количество продаж тоже постепенно снижается, правда это не мотивирует застройщиков снижать цены, в большинстве проектов скорее обратная ситуация.
В общем, все выглядит очень интересно, продолжаем следить за тем как будет развиться данный процесс.